担保割れ・オーバーローンは売却時に不利
基本的に日本人にとってマイホームとは、一生住み続けるものです。
ですから、自分の住んでいる住宅の価値の変動についてあまり考える人はいません。
ただ、いろいろな家庭の事情によってマイホーム購入後に転勤などで家を賃貸に出さなければいけなくなるケース、売却せざるを得ないケースなどがあります。
不動産の価格が上昇していたころは事情が変わってもリスクはありませんでしたが、住宅価格が停滞しているような今はこのようなリスクを考えておく必要があります。
自己資金が少ないとオーバーローン（担保割れ）になる
頭金なしで家を買うことがリスクが高い理由は利息が増えて返済がきついということはお分かりでしょう。
そして、もうひとつは、見落としがちなことですが、自己資金が少ないということはオーバーローン（債務超過）になりやすいというリスクがあります。
オーバーローン（担保割れ）とは、一般的に、住宅ローンの残高が、物件の評価額より大きい場合のことを指します。
オーバーローンは売却時に問題になる
オーバーローンは、どんな場合に問題になるかというと、頭金なし（または少ない状態）で家を購入して住宅ローンを組んだ後に、家庭の事情が変化して、売却、または賃貸に出したいと考えたときです。
たとえば、
「家を買ったものの、事情があって、家を売却して住み替えをしたい。ただ住宅ローンが残っている。」という場合。
このようなとき、残っっている住宅ローンの金額の方が、売却したときの金額より大きい、つまり
のこりの住宅ローン3000万 ＞ 現在の家が売れる価格2500万
という場合です。
この場合、この人が家を売って、住み替えをするためには、住宅ローンを完済しなければならないので、
その差額500万円を自分で用意しなければ、家を売却できません。
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければその家を買ってくれる人はいないからです。
家を売却することで売却損が出てしまうのです。
事情が変わるケースは意外と多い
「家は一生住み続けるもの、うちは家を売ったりしないから関係ない」と思いますか？
確かに、日本人にとって、「マイホームは一生住み続けるもの」という意識が強いので、はじめから売却を考えてマイホームを買う人はあまりいないでしょう。
ですが、どの家庭も事情が変わるということはありえます。
転勤になって家を賃貸に出すことになったり、環境的にどうしても住み替えをしたくなったり、何らかの事情で変えざるえなくなる場合もあります。
ローンが残っている間にいろいろな事情で売却をしたいなどのケースは思っている以上に多いのです。
そして、オーバーローンのため、売るに売れないという人が大勢います。
賃貸に出す場合も同様です。
住宅ローンの返済額 ＞ 賃貸に出したときの家賃
という状態になれば、毎月赤字が出てしまいますね。
このオーバーローンは、頭金なし・または頭金が不足していたときになりやすいものです。
頭金なし、または少ない状態でで借り入れをした場合、住宅ローンの総額が大きいので、オーバーローンになりやすいということです。
自己資金が少ない状態で住宅ローンを組む方は、この点をあらかじめ理解しておくべきです。
リスクを低くするためには自己資金を多く、借り入れ金額を低く抑える必要があります。
オーバーローンと住宅価格
オーバーローン（債務超過）は、住宅価格が上昇し続けていたときは、問題にはなりませんでした。
家の価格は上がり続けていたので、ローンが残っていても家を売却すれば、ローンを完済して、利益まで期待できたのですから。
ところが今では、住宅価格は値上がりすることはなく、住宅の価格は下落か横ばいという状態になりました。
売却したくても、ローンの金額が売却額より多いので、売ることができない。という人がたくさん居るのです。
マイホームという認識で一生住むものという感覚が強いですが、住宅の価格も他のものと同じく変動する
ものです。自分の住宅の市場価格を市場価格を把握しておく必要があるでしょう。